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長租公寓赴美上市:規模高增長 租金扔倒掛 未來還會暴雷嗎?

2019-11-8 13:32| 發布者: admin| 查看: 313| 評論: 0|來自: 新浪

原標題:長租公寓赴美上市:規模高增長 租金扔倒掛 未來還會暴雷嗎? 來源:和訊網

上市成功的青客公寓和等待上市的蛋殼公寓以及更多二房東們又面臨著什么新的挑戰呢?

文/富途研究

作者/時與

近期沖擊上市的二房東數量不少,從Wework到長租公寓,本質都是提供效率和服務的商家,收取的則是房東與租客間的價差。然而,當前二房東普遍存在的租金倒掛、虧損巨大、暴雷頻現的問題卻始終無法解決。

曾經的獨角獸Wework經歷幾番周折,估值斬了又斬,仍然是上市失敗。連帶著投資者也損失重大。這不,11月6日,軟銀集團公布三季報,14年來首次季度運營虧損。據悉,軟銀第三季度計入了與其在優步和WeWork等公司的投資相關的5379億日元未實現虧損,其中僅WeWork的投資損失就達4977億日元。

不過,青客公寓在經歷縮減融資規模之后,已經于11月5日晚間成功登陸納斯達克,成為長租公寓第一股,當天收漲3.76%。此外,第二只長租公寓股也正在路上,蛋殼公寓于10月28日正式提交赴美上市招股書,暫定代碼「DNK」。

上市失敗的Wework陷入了更難的境地,開始絕境求生。上市成功的青客公寓和等待上市的蛋殼公寓以及更多二房東們又面臨著什么新的挑戰呢?

住房租賃是關乎國計民生的重要領域,國家重視、政策利好、各路資本也都想來分一杯羹。而行業目前仍處在相對」野蠻增長「的階段,問題很多,機會也不少。放眼未來,租賃行業一定會出現偉大的公司。但回歸當下,租金倒掛、暴雷頻現是長租公寓繞不開的話題,上市引入公開資本,不能解決的問題是什么?

一、行業:存在邏輯和增長空間1、租賃平臺的存在邏輯

目前來看,租賃市場中由機構運營的主要是各類長租公寓。盡管房屋租賃的需求強勁,但中國傳統的住房租賃市場支離破碎且效率低下,個體業主和房客面臨眾多痛苦點。這為長租公寓平臺提供了巨大的機會。

具體來看,業主出租自有房屋主要有以下幾大痛點:

1)需要裝修、家具以及維修費用;

2)與代理商和潛在租客打交道需要大量時間和精力;

3)合同到期后的空缺期間會產生損失。

租客側的主要痛點在于:

1)大套公寓的合租問題、室友的組成及可靠性;

2)與房東/中介之間的合同談判及后期糾紛(黑心房東);

3)私人房東普遍沒有服務意識,維修服務缺乏。

而長租公寓平臺則為效率低下的租賃市場提供了機構解決方案。他們集中管理大量公寓單元,大規模租賃并將其轉換為標準化和翻新的單元,同時提供高效的交易流程和后期租賃服務。通過這種方式,共同生活平臺解決了房客和業主的痛苦。

2、長租公寓市場的增長空間

中國的住宅租賃市場規模龐大且發展迅速。2018年,中國約有2億人居住在租賃住房中,占總租金收入達1.8萬億元。根據艾瑞咨詢(iResearch)的數據,到2023年,這一市場預計將增長至3.0萬億元。

而經濟活躍、人口集中、房價更高的一二線城市占據全國租賃市場總額的67%,2018年一二線城市的租金收入總額為1.2萬億元,漲到2.0萬億元。

長租公寓行業空間的增長邏輯是——「租賃市場高增長」+「機構化長租公寓平臺滲透率提高」,具體如下:

1)城鎮化繼續推進,人口越來越集中到一二線核心城市群

目前中國城鎮化率為60%左右,距離發達國家的80%-90%還有一定空間。預計到2030年,中國的城市化率將進一步提高到70%以上,這意味著城市人口將增加1.7億,且更多集中在一二線城市。

2)高房價收入比之下,買房意愿下降、平均買房年齡變高

當房價超出人們的收入承受范圍時,在租購同權等政策的加持下,買房這個曾經的必選項逐漸被放棄。根據艾瑞咨詢的數據,2018年,大約43%的年輕人接受了無限期租房而不是擁有房產的想法。

此外,即使是堅持買房的人群,也適當推遲了置業時間。根據艾瑞咨詢的數據,一線城市首次購房者的平均年齡從2013年的30歲增長到2018年的35歲,額外增加五年的租房時間。

3)住宅租金加速上漲

近年來,中國的平均住宅租金的增長速度遠低于房價增長。展望未來,住宅租金將以更快的速度增長,尤其是在需求旺盛的一二線城市。

4)長租公寓平臺滲透率提高

由于長租公寓平臺解決了零散租賃的諸多痛點,在政策和資金的支持下,越做越大是必然趨勢。根據美國日本的經驗,由機構經營的長租公寓市場份額占比分別約為57%和80%。截至2018年底,中國由機構經營的長租公寓僅占住宅租賃物業的2%,增長空間還有很大。

二、競爭格局

除去傳統中介,可以將長租公寓分為「房企系公寓」、「集中式公寓」和「分散式公寓」。

其中,房企系雖入局較晚,但資金和資源優勢顯著,正在以極快的規模擴展和開業。根據克爾瑞的數據,截至2018年底,萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列2018房企系前三。

而分散式公寓運營商由于入局早、拓展方式更靈活(分散在各個小區),是目前開業規模最大的分支。截至2018年末,自如、相寓、蛋殼公寓分別以管理房源數量80萬間、70萬間以及40萬間排名前三。(注:克爾瑞是第三方數據與招股書有出入;此處需對比,采用克爾瑞數據)

相比之下,由于資金和資源的限制,集中式公寓的規模擴張就慢得多,其已開房源排行榜中排名前三的是魔方公寓、世聯紅璞以及樂乎公寓,數量分別為7萬間、3.5萬間、3.05萬間。

三、從蛋殼青客看長租公寓:規模高增長、租金仍倒掛、暴雷風險下降1、規模高增長,入住率高

本次上市的蛋殼和青客公寓都是分散式運營商,規模較大,擴張也很快。其中蛋殼公寓成立于2015年,2015年底其管理的公寓數為2434間,2018年底為2.36萬間,復合年增長率為359.7%。截至2019年9月30日,蛋殼管理的公寓已達到4.07萬間。

空置率方面,2017年增長提速時,蛋殼公寓曾出現較為明顯的入住率下降。不過,隨著品牌建立和市場成熟,近三年蛋殼公寓的入住率逐漸提升,截至2019年9月為86.90%。

而青客從2012年開始公寓租賃業務,根據招股書,截至2018年底青客管理的公寓為96,529間,較2017年底增長99.40%;2019年6月30日為97,621間,分布在上海、蘇州、杭州、南京、武漢和北京等五個城市。


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